authorImg 静海拾贝

日本房地产泡沫破裂,对工薪阶层没有大影响

2016-03-10
导读

我说的是真话,有时候真话是很残酷的,即使在无法说真话的时候也绝不说假话。春节过后,一线城市的人们陷入焦虑和忙碌,北上深房价迎来了一轮普涨,涨幅惊人。有报道称,上海外环高速旁某小区的价格,就抵得上一个虹桥机场。房地产的“全民齐上”再次成为现象,房屋报价天天在变,持币待购者陷入恐慌,很多人选择承受超过自己大部分收入的高额按揭。年轻人对于在一线城市的奋斗前景,产生怀疑。希望本文能帮助读者了解普通日本工薪阶层在巨变时代的自处之道。

    日本的经济泡沫出现在198612月到19912月之间,尤其表现在不动产的价格上。地价最高的是1991年,那时光东京23区的地价总和超过了全美国的地价总和,而日本全国的地价总和达到了2400万亿日元,为当年全国GDP的大约六倍,当然后来泡沫经济的破灭也就表现在地价的下跌上,日本全国的地价2005年下降到1200万亿日元,在15年中减少了一半。


                   (泡沫经济时银座的夜店)

    这还是全国的平均数字,如果只看某个局部地区的话,价格的变动就更为恐怖。东京都是日本政治和经济的中心,地价的起伏尤其表现在了东京都内。东京都内高级住宅区的地价在泡沫经济的绝顶期的1991年的最高价格是泡沫经济前的1985年的6倍左右,最低价格也超过了4.5倍,平均也在5倍左右,到了泡沫经济结束稳定下来的1997年,地价几乎回到了1985年时的水平。作为东京都地价标准的中央区银座四丁目在1991年每坪(大约3.3平方米)地价大约是1.3亿日元,按照当时的汇率大约100万美元,而在1996年则为3471万日元。
    随着泡沫经济的破灭,日本经济也进入了一个空前长期的不景气时期,在这20多年里,国民所得基本上不但没有增加,反而还有所减少,但和近来疯传的几篇不知出处网文不同,绝大部分日本一般人的生活并没有因为地价的变动而陷入困境。
    这是因为日本社会的安定性而决定的,日本人不太有冒险精神,不太主张自己去“创业,一般都以终生就职于一个稳定的公司作为人生道路,日本的公司是很忌讳雇员从事第二职业,所以工薪阶层不太有其他收入,而日本人也不太喜欢冒险去进行投资活动,泡沫经济时代工薪阶层的工资虽然有所增加,但并不多,所以地价的上升所带来的房价上升对占社会人口绝大多数的工薪阶层的购房预算带来的影响不大。
    日本人生活设计都基于工资收入而进行,在泡沫经济崩溃之前,人们一般都不会怀疑所供职的会社会出问题(当然现在也不太怀疑),而且日本文化以及河中税收制度也鼓励老板们把收入分配给员工,这样日本社会贫富悬殊就不大,与其冒风险去进行什么投资,不如老老实实挣一份工资更稳当,这也是大多数日本的思维方式。
    泡沫经济时期的地价疯狂上涨主要发生在东京和大阪,而且还集中在主要商业区和高级住宅区,比如东京主要是千代田区、中央区、港区再加上新宿和涉谷这都心五区,除此之外即便是东京和大阪的其他地方的地价虽有所上升但没有大到令人恐怖的地步,要知道全国地价总额也就只上升了一倍,所以涨幅超过130%的地方都不是很多。
    比如笔者所在的神户,泡沫经济的时候一套三居室的楼房大约4千万日元,现在也要3.5千万日元,略微降了一些,但绝没有那么大,降得多的是那种日语叫“一户建”的独家房子,而且现在房价的下跌与其说是因为经济原因还不如说是因为人口的减少而造成的市场萎缩。

                   (日本常见的一户建房型)

    住房对绝大部分日本人来说只有实用价值不具备投资效用,要知道“投资不是随意就可以进行的,有一个资本的问题在里面大部分人是找不到资本来从事购房投资的。基本上日本人购房都是通过银行贷款,而且日本家庭中男人的人寿保险中都含有房屋条款,如遇不测也不会发生偿还贷款的问题,所以利用银行贷款其实更有利。但是日本银行在发放个人住宅贷款时管控的相当严格,从来没有发生过像美国两房贷款那样性质的事情。一般人除了自己使用的住宅之外根本无法从银行得到第二套住房的贷款,也就炒不起来房产了。当然有不依靠银行贷款而向不动产投资的有钱人,但这些人有承受能力,而且他们遇到问题和社会关系不大,泡沫经济时期东京大阪的那些坐上了过山车的地价基本上都是这些人和一些不安分守己的企业接了盘,和一般老百姓没很大关系
    普通日本人在购房时肯定坚守年收入的6这条底线,因为30年的还款期限也只能承受6年收加上利息支出,再多就会影响正常生活水平而不能忍受了,而且银行也会拒贷一般的工薪阶层在房价上涨了之后除了抑制买房的冲动之外就是在自己的财力能够满足的条件下从更大的范围内去寻找符合自己条件的物件,比如把眼光投向更远的郊外。所以到最后泡沫经济时期实际上是东京和大阪大扩张的时期,大家住的更远了,直到进入本世纪之后随着地价的回落才发生了重归都心”。当然住出去了的就只能忍受每天花单程两小时以上上下的距离,这也算是泡沫经济的副作用吧。
    日本从来就不太全民齐上”的热潮,不管是股票还是房产。日本制造业企业如果没有向金融或者不动产伸手的话在经营上就不会出现什么问题,员工的收入也不会减少,当然泡沫经济之后日本人的收入再也不像之前那样直线上涨,不少人在计算六年年收的时候计算出了错误,加重了自己的负担,但那种错误还不是伤筋动骨的错误,还是在能够忍受的范围之内,因此泡沫经济破灭对一般人生活的影响不那么大。
    日本银行系统在泡沫经济期间产生了大量坏账,但这些坏账都不是出在面对个人的住房贷款上,而是出在接受不动产抵押时的估价上。有趣的是三菱银行在泡沫经济中发毫无损,这家银行一直有一个大象的恶名,意思是因为有巨大的三菱集团做后盾,三菱银行只要做自己集团内的生意就行了,根本不思进取,又懒又笨像头大象。但这样反而使得他没有了坏账,反过来三井银行却因为太富于开拓精神,从而积累了大量坏账,险些破产。
    现在日本各级地方政府都不做买卖,当然泡沫经济的当时有些地方政府通过支持企业的方式搞开发,但自己并不直接参加,所以泡沫经济崩溃和地方政府关系不大。直到泡沫经济为止,日本的顶级企业全是从事制造业的,基本上不从事其他经营,广场协议之后的日元升值给经营带来了困难,使得制造业收益减少,当时大部分企业向管理要效益,从而引出了日元的飞升遗迹产业空心化的话题此处就不讨论了。有一些企业把溢出来的资金投入金融市场搞所谓财政技术,但最后都失败的十分悲惨,但是不向非本行业务伸手的企业都没事
    工薪阶层也一样,不去向不应该伸手的领域伸手的都不会直接受到泡沫经济崩溃的影响。

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